Договор аренды: что читать до покупки бизнеса

1. Оставшийся срок — главная цифра

Смотрите дату окончания, а не начала. Если осталось полгода, вы покупаете бизнес на полгода: дальше решает собственник. На практике покупатели снижают цену, когда до конца меньше трёх лет.

Если есть опция продления, читайте формулировку. «По соглашению сторон» — это не опция, а новые переговоры. Настоящая опция конкретна: срок, срок уведомления и формула цены.

2. Право передачи — перейдёт ли договор к вам?

Во многих договорах смена арендатора без письменного согласия собственника запрещена. Даже если продавец говорит «вопросов не будет», согласие нужно получить письменно ДО сделки.

Самый безопасный вариант — трёхстороннее соглашение или новый договор на ваше имя. Привяжите это к условию оплаты: нет согласия — задаток возвращается.

3. Индексация и скрытые расходы

Договор без пункта об индексации выглядит выгодным, но при продлении может прийти любая цифра. Фиксированный процент в год (5–10%) предсказуем и нормален.

Коммунальные, обслуживание общей площади, уборка и вывеска часто оплачиваются отдельно — вычтите их из прибыли и пересчитайте окупаемость. В объявлениях прибыль обычно указана без этих затрат.

4. Депозит и обязательства по ремонту

Кому внесён депозит и на каких условиях возвращается? Депозит продавца не переходит к вам автоматически: обычно собственник возвращает его продавцу, а вы вносите заново. Учтите это в цене сделки.

Если есть обязательство вернуть помещение в исходное состояние, оцените будущие затраты уже сейчас.

5. Когда нужен юрист

Если сделка больше 30 000 ₼ или в договоре есть пункты о передаче, субаренде и залоге — читайте документ с юристом. Час консультации дешевле неверного договора в разы.